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一、修订背景
经市司法局审查和市住房公积金管理委员会第二十五次全体委员会议审议通过,《江门市住房公积金管理委员会关于江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》（江公积金管委会〔2019〕1号）（以下简称《贷款置换暂行办法》）自2019年6月1日起施行, 2022年5月31日有效期届满。
由于贷款利率市场化改革和自主核算工作的开展，部分条款已不具备操作性。我们按照规范性文件要求进行了修订，经市司法局审核和市住房公积金管理委员会第二十八次全体委员会议审议通过,形成了《江门市住房公积金管理委员会关于江门市住房公积金个人住房贷款置换办法》（以下简称《贷款置换办法》）。
二、主要依据
（一）《中华人民共和国民法典》
（二）《住房公积金管理条例》（国务院令第710号）
（三）住房城乡建设部办公厅关于《住房公积金使用效率督促检查情况的通报》（建办金函〔2015〕407号）
（四）《广东省住房和城乡建设厅关于印发<广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见>的通知》（粤建金〔2017〕252号）
（五）《中共江门市委机构编制委员会办公室关于江门市住房公积金管理中心机构编制方案的复函》（江机编办〔2020〕152号）
三、主要内容
《贷款置换办法》共四章，主要包括以下内容：
（一）第一章“总则”，明确了开展公积金贷款置换业务的管理机构、置换贷款的涵义及启动贷款置换业务的条件。
（二）第二章“商转公贷款”，细化了商转公贷款的对象、条件、额度、期限、办理方式及程序等具体要求。
（三）第三章“贴息贷款”，细化了贴息贷款的对象、条件、额度、期限、办理程序、贴息金额计算方式、置换条件等具体要求。
（四）第四章“附则”，明确了本办法未尽事宜的处理方式、办法具体施行日期及有效期。
四、适用范围
《贷款置换办法》适用范围为适用于江门市行政区域内住房公积金个人住房贷款置换的管理。
五、主要变化
1．修订了贷款置换、实行贷款轮候的条件。
对《贷款置换暂行办法》关于开展贷款置换、实行贷款轮候的条件进行了修订，《贷款置换办法》修改为：“公积金中心根据住房公积金个人住房贷款率和资金净流量，开展住房公积金个人住房贷款置换，防控资金流动性风险。住房公积金个人住房贷款率低于85%的，可启动商转公贷款。住房公积金个人住房贷款率在90%至95%之间，资金净流量持续为负数的，可启动贴息贷款，暂停商转公贷款。住房公积金个人住房贷款率在95%以上，资金净流量持续为负数的，在启动贴息贷款、暂停商转公贷款的基础上，实行轮候放款。”
2.修订了商转公贷款申请条件。
《贷款置换暂行办法》规定，商转公贷款与原商业贷款借款人、抵押人一致。导致部分借款人与抵押人不一致的商业贷款无法办理商转公贷款。为使更多职工能减轻利息负担，《贷款置换办法》修改为：“商转公贷款的借款人、抵押人与原商业贷款抵押人一致。”
3.修订了商转公贷款办理流程。
《贷款置换暂行办法》规定，办理商转公贷款申请时，公积金管理机构对受托银行报送的资料进行审核，符合条件的，出具《江门市住房公积金个人住房贷款发放通知书》。2020年10月起，公积金中心实行贷款自主核算，公积金贷款由公积金中心直接划至指定账户，不再出具《江门市住房公积金个人住房贷款发放通知书》。《贷款置换办法》修改为：“公积金中心对受托银行报送的材料进行审核，符合条件的，将公积金贷款资金直接划至借款申请人在受托银行开立的指定账户。”
4.修订了商转公贷款办理方式。
《贷款置换暂行办法》规定，办理商转公贷款可使用抵押权变更登记或第二顺位抵押权登记。但实际操作中没有商业银行使用抵押权变更方式，因此《贷款置换办法》删除了相关内容，只保留第二顺位抵押的方式。
5.修订了支付贴息。
《贷款置换暂行办法》规定，公积金管理机构收到受托银行提供的凭证，按月将上月贴息金额支付给受托银行，受托银行计发给借款人。2020年，公积金中心实行贷款自主核算后，住房公积金贷款贴息可由公积金中心直接支付给借款人，不需先支付给受托银行，再由受托银行支付给借款人。因此《贷款置换办法》第三条修改为：“……贴息贷款与公积金贷款的利息差额由江门市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）按月支付给借款人。”、第二十二条修改为：“……（六）贷款贴息。公积金中心按月将贴息金额支付给借款人。”
6.修订了贴息利率。
《贷款置换暂行办法》规定，贴息贷款商业贷款利率不得超过委托协议约定和商业银行同期同档次的个人住房贷款利率。目前，商业银行发放商业贷款采用LPR定价，不再根据基准利率上下浮动。因此《贷款置换办法》将商业贷款利率上限修订为由公积金中心每月核定，不得超过受托银行上月发放商业贷款的平均利率。
六、实施日期
本办法自2021年6月1日起施行，有效期5年，《江门市住房公积金管理委员会关于江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》同时废止。国家、省、市有新规定的，按新规定执行。
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